L'avant-contrat

Vous avez enfin déniché la maison de vos rêves. Vous voulez en faire l'acquisition. Comment faire ? Il faut avant tout éviter les gestes précipités. Avant de signer la moindre proposition d'achat, la plus grande prudence est de mise. Savez-vous, par exemple, distinguer entre une offre d'achat et une promesse d'achat ? Êtes-vous en mesure d'évaluer les effets juridiques de l'une et de l'autre ? Aussi, avant de signer quelque document que ce soit dans le but d'acheter un immeuble, vous serez bien avisé de consulter le notaire Paul Larocque. Ce dernier est en mesure de vérifier le contenu d'un tel document, d'en déterminer la nature exacte et, surtout, de vous dire précisément ce à quoi vous vous engagez. Le notaire Paul Larocque saura vous conseiller pour vous éviter toute mauvaise surprise. Laissez le notaire Paul Larocque vous guider vers un achat de propriété parfaitement bien réussi; comme le dit l'adage, « mieux vaut prévenir que guérir... »

Cet avant-contrat peut-il être annulé ?

Sauf si les deux parties décident d'un commun accord de l'annuler, on ne peut pas mettre fin à ce contrat préliminaire, hormis les causes reconnues par la loi. Aussi, règle générale, vous êtes lié par cet avant-contrat; l'autre partie est en droit de vous contraindre, par voie de justice, à exécuter toutes les obligations dont vous êtes redevable. Suivant les circonstances, le juge pourra faire suite à une action en passation de titre ou pourra simplement accorder des dommages-intérêts; à l'occasion, il sera en position pour à la fois avaliser la vente et ordonner le paiement de dommages-intérêts.

À moins, peut-être, de faire volte-face dans les trois jours ? Ou encore dans les dix jours ? Faux!

S'il n'est pas écrit que vous conservez « une faculté de dédit » ou à moins d'avoir conclu une convention d'arrhes, votre engagement est normalement irrévocable.

La maison neuve, une exception ?

Oui, mais dans certains cas seulement.

La loi oblige en effet d'accorder dix jours au promettant acheteur pour pouvoir se dédire de sa promesse, moyennant le plus souvent le paiement de certains frais, si c'est le constructeur ou le promoteur qui vend un immeuble à usage d'habitation à un propriétaire occupant, c'est-à-dire à une personne physique qui compte l'acquérir pour l'occuper elle-même.

Le notaire Paul Larocque comprend bien l'importance d'une bonne proposition d'achat. Cette proposition doit protéger en même temps les intérêts de l'acheteur et ceux du vendeur. C'est ce à quoi s'emploie le notaire Paul Larocque. Aussi prendra-t-il soin de consigner, dans cette proposition, tous les éléments essentiels à la vente, dont notamment :

• les conditions préalables à la vente ;
• la désignation précise de l'immeuble et l'énumération des autres biens inclus dans la vente ;
• les obligations respectives de l'acheteur et du vendeur ;
• le prix et le mode de paiement ;
• le montant de l'acompte qu'il gardera en fidéicommis;
• les conditions et les garanties de la vente ;
• les documents à fournir ;
• les dates et les délais pour:
  • l'inspection de l'immeuble ;
  • la signature du contrat d'hypothèque ;
  • la passation de l'acte de vente ;
  • l'occupation.
• les frais de chacune des parties, etc.

Laissez au notaire Paul Larocque le soin de faire toute la lumière... et vos décisions se prendront plus aisément! Une entrevue qui ne coûte pas cher et qui vaut de l'or!

Le notaire connaît trop bien les graves problèmes résultant d'une proposition incomplète, mal rédigée, ou encore mal comprise.

Rencontrez-le pour lui faire part de votre projet. Le notaire Paul Larocque est le conseiller juridique de l'entente et le professionnel des transactions immobilières. Grâce à son aide, acheteur et vendeur préviendront les situations fâcheuses et souvent irrémédiables.

Pour faire de votre contrat une réussite, il faut savoir partir du bon pied.

Se lancer dans un projet d'achat impliquant une forme quelconque de copropriété, c'est particulier. Protégez-vous en discutant au préalable avec votre notaire.

Pour vous familiariser sur le sujet, lisez notre dépliant sur la copropriété d'un immeuble.

L'achat et la vente d'une propriété
AVANT TOUT, s'en remettre à un expert

Acheter ou vendre une propriété immobilière n'est pas une décision qui se prend à la légère. Il s'agit là d'un acte important et lourd de conséquences. La prudence la plus élémentaire suggère d'avoir recours aux conseils d'un expert. Le notaire Paul Larocque est précisément l'expert reconnu dans le domaine du droit immobilier. Aussi, avant de signer quelque document que ce soit dans le but d'acheter ou de vendre un immeuble, n'hésitez pas à consulter le notaire Paul Larocque. Ce dernier saura alors vous renseigner sur la nature exacte de ce document de façon à éviter les mauvaises surprises et à assurer, ultérieurement, la signature harmonieuse de l'acte d'achat-vente. Au moment où il instrumente le contrat d'achat-vente, le notaire Paul Larocque explique avec précision aux parties leurs droits et obligations résultant de cet acte. Ses devoirs lui imposent également de ne remettre le prix au vendeur qu'après avoir procédé à certaines vérifications finales dans le but d'assurer la complète protection de toutes les parties.

La promesse d'achat ou la promesse de vente est généralement le document usuel signé par chacune des parties en cause préalablement à l'acte de vente.

Contrairement à ce que l'on peut penser, un tel document n'est pas de la catégorie de ceux dont les parties peuvent facilement se débarrasser par la suite. Il constitue un avant-contrat et impose certaines obligations aux parties. Une fois ce document signé, il devient souvent très difficile d'en modifier les termes et conditions et de se dégager des obligations contractées.

D'où l'importance, pour prévenir les situations fâcheuses et souvent irrémédiables, de faire appel à l'expertise du notaire Paul Larocque avant de signer quelque document que ce soit.

Au sujet de la promesse d'achat, nous vous invitons à lire notre dépliant intitulé « L'avant-contrat, l'achat d'une maison ».

Vendre son immeuble à qui on veut et quand on veut semble être un droit acquis. Pourtant, en certaines occasions, le propriétaire peut avoir besoin d'une autorisation avant de pouvoir procéder à la vente de son immeuble. Ainsi, par exemple :

• le propriétaire a besoin du consentement écrit de son époux ou de son épouse s'il s'agit de vendre une résidence de la famille ;
• le tuteur au mineur peut avoir besoin de certaines autorisations pour vendre un bien immeuble dont le mineur est propriétaire ;
• le propriétaire d'un bien culturel classé doit, dans des circonstances précises, obtenir certaines autorisations au cas de vente; il en va de même, en plusieurs occasions, pour le propri étaire d'une terre agricole ;
• la vente d'un immeuble situé dans un ensemble immobilier est assujettie à l'autorisation de la Régie du logement.

La prudence est donc de mise : vendre sans en avoir le droit met directement en cause la validité de la vente et peut vous exposer à d'autres recours civils. Le notaire peut vous renseigner sur toutes les autorisations requises et nécessaires et, à votre demande, entreprendre les démarches pour chercher à les obtenir.

La proposition d'acheter une maison peut emprunter plusieurs formes:

• l'offre d'achat ;
• la contre-offre ;
• la promesse unilatérale d'achat (ou option).

L'offre d'achat diffère de la promesse d'achat à bien des égards, notamment en ce qui concerne le droit de pouvoir en principe la révoquer en tout temps avant la réception de l'acceptation (si l'offre n'est pas assortie d'un délai d'acceptation) et pour ce qui est du régime de responsabilité applicable au cas de non-respect. Mais, en ce qui nous intéresse ici, lorsque la proposition d'achat est valablement acceptée telle quelle par son destinataire, elle devient généralement une promesse bilatérale d'achat-vente, c'est-à-dire un avant-contrat qui engage les deux parties. Cet avant-contrat est un contrat préliminaire et, comme son nom l'indique, il suppose la passation d'un autre contrat à intervenir plus tard, la vente elle-même. Mais déjà, au stade de cet avant-contrat, l'acheteur s'est obligé à acheter et le vendeur s'est obligé à vendre conformément aux termes et conditions de cet avant-contrat. Aussi, attention aux nombreux formulaires déjà préparés d'avance. Sans vraiment en comprendre toutes les subtilités, vous pourriez par exemple vous engager :

• à verser un acompte non remboursable ;
• à respecter des délais de rigueur ;
• à renoncer à une garantie.

Le vendeur et l'acheteur d'un immeuble sont tributaires de certaines obligations l'un envers l'autre. Ainsi, l'acheteur doit prendre livraison du bien vendu et en payer le prix. En corollaire, le vendeur doit délivrer le bien. Il est aussi tenu à la garantie légale, c'est-à-dire que la loi l'oblige à garantir certaines choses à son acheteur.

Le vendeur est d'abord tenu à la garantie du droit de propriété. Il est obligé de garantir à l'acheteur que l'immeuble est exempt de vice de titre et qu'il est libre de tous droits, à l'exception de ceux déclarés lors de la vente. Par la même occasion, le vendeur doit garantir son acheteur contre tout empiètement existant (empiètement résultant de son fait ou, encore, résultant, à sa connaissance, du fait d'un tiers) et, dans les limites fixées par la loi, contre toute violation aux limitations de droit public (par exemple, le vendeur garantit que l'immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage). La garantie contre la violation aux limitations de droit public n'est toutefois pas absolue; aussi l'acheteur doit faire montre de vigilance.

Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c'est-à-dire à la garantie contre les vices cachés.

Mais, encore là, attention! La garantie de qualité ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l'acheteur et qu'un acheteur prudent et diligent n'aurait pas pu découvrir...

Pas si simple!

Dans la mesure prévue par la loi, les parties peuvent ajouter ou soustraire à la garantie légale. Le notaire Paul Larocque peut parfaitement bien vous renseigner là-dessus et inclure, dans l'acte de vente, une clause extensive ou limitative de responsabilité qui répond au vœu des parties tout en étant parfaitement légale.

L'examen des titres : une nécessité

En effectuant les recherches appropriées, le notaire Paul Larocque est en mesure de vous garantir un titre de propriété incontestable.

En premier lieu, sa recherche consiste à vérifier :

• si le vendeur est le véritable propriétaire de l'immeuble ;
• s'il possède le droit et la capacité de vendre ;
• si son conjoint ou d'autres personnes doivent consentir à la vente, etc.

À l'aide du certificat de localisation, le notaire vérifie ensuite :

• si les dimensions du terrain sont exactes ;
• si les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu ;
• si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois de zonage ; si la propriété du voisin empiète sur votre terrain ;
• si les fenêtres répondent aux normes légales ;
• s'il existe des droits de passage, etc.

Enfin, par l'examen des titres, le notaire Paul Larocque peut déceler les charges ou droits réels susceptibles d'affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, tels que les hypothèques, les saisies, les jugements, les servitudes, etc.

Vous désirez payer comptant ? Vous bénéficiez alors, pour votre protection, de la gestion des sommes par le notaire Paul Larocque via sa comptabilité en fidéicommis. Ce dernier ne remettra les fonds à qui de droit qu'après avoir procédé à certaines vérifications finales.

Prise en charge d'hypothèque ? Pour sauver le paiement d'une « pénalité » qui pourrait devenir due en faveur de votre créancier, êtes-vous prêt à demeurer responsable, envers ce créancier, au cas de défaut de paiement de l'acheteur ? Informez-vous d'abord auprès du notaire Paul Larocque sur les alternatives possibles et sur les conséquences de celles-ci.

Solde de prix de vente ou nouvelle hypothèque ? Le notaire peut vous aider à comparer les différents modes de financement et est en mesure d 'évaluer, avec vous, les diverses propositions reçues. Question de respecter votre budget.

Vous voulez acheter une maison neuve, sans vivre l'horreur des hypothèques légales de la construction ?

Un suivi après l'acte de vente est essentiel, car divers intervenants de la construction peuvent encore vous réclamer les sommes que votre constructeur a fait défaut de leur payer. Des sommes considérables sont souvent en jeu.

Le notaire Paul Larocque peut vous offrir l'assurance hypothèque légale ; ne vous en privez pas!

Le notaire rédige l'acte de vente avec la précision et la minutie qui le caractérisent, en y insérant toutes les clauses essentielles à la sauvegarde de vos droits.

De plus, le notaire instrumente tout acte relié à l'acte de vente : prêt hypothécaire, servitude, quittance et autres, tels que convention d'indivision, testaments, etc.

L'acte notarié fait foi, preuve en main, de son contenu. Vous en aurez une copie authentique de l'original, lequel est numéroté, répertorié et conservé dans le greffe du notaire Paul Larocque. Pas de perte en vue... pour votre protection.

De nos jours, bien des couples, qu'ils soient mariés ou non, décident d'acheter un immeuble en commun. En langage familier, on dit alors que la maison « est aux deux noms ». Par mesure de précaution, lorsqu'ils décident d'acheter à deux, les copropriétaires par indivision devraient prévoir, dans une convention, certaines règles applicables. Le notaire Paul Larocque peut les conseiller adéquatement sur l'étendue d'une telle convention et rédiger l'acte approprié.